Viele Anleger scheitern nicht an der Immobilie, sondern an der Rechnung davor. Wer nur auf die Bruttomietrendite schaut, übersieht Verwaltung, Rücklage, Tilgung und das Anschlussrisiko. Wer dagegen mit realistischen Annahmen und einem Stress-Test arbeitet, weiß, was er kauft. Hier die Kennzahlen, die Sie kennen sollten — und wie sie zusammenhängen.
Die schnellen Kennzahlen
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Ein erster Filter, mehr nicht. Sie berücksichtigt weder Nebenkosten noch Finanzierung noch Steuern.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Das Spiegelbild der Bruttorendite. Ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent Bruttorendite. In Augsburg und Nürnberg liegen Bestandswohnungen häufig zwischen Faktor 22 und 30, abhängig von Lage und Zustand — nach Sanierung mit entsprechend höherer Miete verändert sich das Bild.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Die ehrlichere Variante: Sie zieht Verwaltung, Rücklage und Instandhaltung ab und rechnet Grunderwerbsteuer, Notar und Makler in den Einstand ein.
Der Cashflow: Was monatlich wirklich übrig bleibt
Der Cashflow zeigt, ob die Wohnung Geld bringt oder Geld kostet — vor und nach Steuern. Die Bausteine:
| Position | Beispielannahme p. a. | Charakter |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 9.600 € | Einnahme |
| Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Instandhaltung) | −1.200 € | Ausgabe |
| Zinsen | −9.600 € | Ausgabe, steuerlich prüfbar |
| Tilgung | −4.800 € | Ausgabe, nicht abziehbar, aber Vermögensaufbau |
| Cashflow vor Steuern | −6.000 € | Liquiditätsbelastung |
| AfA | 4.500 € | steuerliche Größe ohne Zahlungsabfluss |
Steuerlich ergibt sich aus Miete minus Werbungskosten (Zinsen, nicht umlagefähige Kosten, AfA) hier ein Verlust von rund 5.700 Euro, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspräche das einer Entlastung von etwa 2.400 Euro. Der Cashflow nach Steuern läge damit bei rund −3.600 Euro im Jahr oder −300 Euro im Monat — von denen 4.800 Euro Tilgung in den Vermögensaufbau fließen. (Vereinfachte Modellrechnung ohne Anspruch auf Vollständigkeit.)
Die Kernaussage: Eine negative Liquidität im ersten Jahr ist bei fremdfinanzierten Kapitalanlagen normal. Entscheidend ist, ob Sie die monatliche Belastung dauerhaft tragen können — auch wenn etwas schiefgeht.
Der Stress-Test
Eine seriöse Rechnung zeigt nicht nur den Planfall. Prüfen Sie mindestens diese vier Szenarien:
- Leerstand: Zwei Monatsmieten Ausfall im Jahr. Wie verändert sich der Cashflow?
- Zinsanstieg: Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung, wenn der Zins um zwei Prozentpunkte höher liegt?
- Sonderumlage: Die Eigentümergemeinschaft beschließt eine Dachsanierung. Haben Sie eine Reserve?
- Geringere Steuerwirkung: Ihr Einkommen sinkt, der Grenzsteuersatz auch. Trägt sich die Wohnung dann noch?
Wer diese Fragen mit Ja beantworten kann, kauft mit offenen Augen.
Was in keiner Rechnung fehlen darf
- Kaufnebenkosten: In Bayern rund 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 Prozent Notar und Grundbuch, ggf. Maklerprovision. Diese Kosten werden in der Regel aus Eigenkapital gezahlt.
- Hausgeld getrennt betrachten: Der umlagefähige Teil (Heizung, Wasser, Hausmeister) wird vom Mieter getragen. Verwaltung, Rücklage und bestimmte Instandhaltungskosten bleiben beim Eigentümer.
- Instandhaltungsreserve: Auch nach einer Sanierung sollten Sie einen kleinen jährlichen Betrag für die Wohnung selbst einplanen.
Häufige Fragen
Ab welcher Bruttorendite lohnt sich eine Wohnung? Es gibt keine allgemeingültige Schwelle. In wachstumsstarken Lagen sind niedrigere Anfangsrenditen üblich, weil Mietentwicklung und Wertstabilität eingepreist sind. Entscheidend ist der Gesamtcashflow über die Haltedauer.
Wie realistisch sind die Mietannahmen im Exposé? Fragen Sie nach der Grundlage: bestehender Mietvertrag, Mietspiegel oder Vergleichsangebote. Wir weisen bei unseren Objekten aus, worauf die Mietannahme beruht.
Muss ich die Steuerwirkung einrechnen? Sie sollten sie kennen, aber nicht darauf angewiesen sein. Rechnen Sie den Cashflow zuerst vor Steuern und behandeln Sie die steuerliche Entlastung als Puffer, nicht als Fundament.
Nächster Schritt
Zu jedem unserer Objekte erhalten Sie eine Wirtschaftlichkeitsrechnung mit offen gelegten Annahmen — und auf Wunsch die Stress-Szenarien dazu.
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Hinweis: Alle Kennzahlen und Beispielrechnungen sind unverbindliche Modellrechnungen auf Basis von Annahmen. Tatsächliche Mieten, Kosten, Zinsen und steuerliche Effekte können abweichen. Bitte prüfen Sie die Wirtschaftlichkeit mit Ihren Beratern.
