Wer in Bayern eine Immobilie kauft, zahlt neben dem Kaufpreis weitere 5 bis 12 Prozent an Nebenkosten — je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist. Bayern gehört dabei zu den günstigsten Bundesländern. Hier die einzelnen Positionen im Überblick.
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent in Bayern
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Erwerb einer Immobilie. Ihr Satz hängt vom Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt — nicht vom Wohnsitz des Käufers. Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den bundesweit niedrigsten Satz; Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein liegen bei 6,5 Prozent.
Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro in Augsburg → 10.500 Euro Grunderwerbsteuer. Dieselbe Wohnung in Düsseldorf → 19.500 Euro.
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis. Mitverkauftes bewegliches Inventar — etwa eine Einbauküche oder Möbel — unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, wenn es im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und realistisch bewertet ist. Das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach Zahlung der Steuer; ohne diese Bescheinigung wird der Käufer nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zahlungspflichtig ist laut Kaufvertrag üblicherweise der Käufer. Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam.
Notarkosten: bundesweit einheitlich geregelt
Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Ein Notar darf keine Rabatte gewähren — Sie zahlen in Augsburg dasselbe wie in Nürnberg oder Hamburg. Als Faustregel gilt: rund 1 Prozent des Kaufpreises für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung, zuzüglich etwa 0,5 Prozent für das Grundbuchamt (Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung).
Kommt eine Finanzierung hinzu, fällt zusätzlich die Grundschuldbestellung an — beim Notar und im Grundbuch — mit weiteren rund 0,3 bis 0,5 Prozent der Grundschuldsumme.
Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro mit Grundschuld über 270.000 Euro → etwa 3.000 Euro Notar, rund 1.500 Euro Grundbuch, zuzüglich etwa 1.000 bis 1.300 Euro für die Grundschuld.
Wer trägt welche Kosten?
| Position | Trägt üblicherweise |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Käufer |
| Notar: Kaufvertrag und Vollzug | Käufer |
| Grundbuch: Vormerkung, Umschreibung | Käufer |
| Grundschuldbestellung | Käufer |
| Löschung alter Grundschulden des Verkäufers | Verkäufer |
| Maklerprovision (Wohnung/EFH) | je zur Hälfte |
| Energieausweis | Verkäufer |
Gesamtrechnung für Augsburg oder Nürnberg
Kaufpreis 300.000 Euro, Finanzierung 270.000 Euro, Makler beteiligt:
- Grunderwerbsteuer 3,5 %: 10.500 €
- Notar und Grundbuch inkl. Grundschuld: ca. 5.500 €
- Maklerprovision Käuferanteil 3,57 %: 10.710 €
- Kaufnebenkosten gesamt: ca. 26.700 € (rund 8,9 %)
Ohne Makler liegen die Nebenkosten bei rund 16.000 Euro oder etwa 5,3 Prozent. Diese Beträge sollten aus Eigenkapital gezahlt werden, da Banken Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren.
Steuerliche Behandlung bei Kapitalanlegern
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Erwerb sowie die Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten. Sie werden anteilig dem Gebäude zugerechnet und über die AfA abgeschrieben. Die Kosten der Grundschuldbestellung hängen mit der Finanzierung zusammen und sind bei Vermietung in der Regel sofort als Werbungskosten prüfbar.
Häufige Fragen
Kann ich den Notar frei wählen? Ja. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, da er die Kosten trägt. Bei Objekten in Augsburg und Nürnberg arbeiten wir mit ortsansässigen Notariaten, die kurze Terminvorläufe bieten.
Was passiert, wenn ich den Kaufvertrag nach Beurkundung rückabwickle? Die Notarkosten fallen trotzdem an. Die Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen zurückerstattet werden, wenn der Vertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht wird.
Nächster Schritt
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Notarkosten sind Näherungswerte nach GNotKG; verbindlich ist die Kostenrechnung des Notars. Steuerliche Aussagen sind durch Ihren Steuerberater zu prüfen.
