Die Finanzierung ist bei einer Kapitalanlage kein Nebenthema, sondern der Hebel, der die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital überhaupt erst möglich macht — und gleichzeitig das größte Risiko, wenn sie falsch strukturiert ist. Hier die Bausteine, die Sie verstehen sollten, bevor Sie mit einer Bank sprechen.
Eigenkapital: Wie viel ist nötig?
Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. In Bayern sind das rund 5 Prozent (3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 Prozent Notar und Grundbuch), zuzüglich einer etwaigen Maklerprovision. Manche Banken finanzieren bei guter Bonität und werthaltigem Objekt auch darüber hinaus; andere verlangen zusätzlich 10 bis 20 Prozent Eigenkapital auf den Kaufpreis. Je höher der Beleihungsauslauf — also der Anteil des Darlehens am Beleihungswert — desto höher in der Regel der Zins.
Bei sanierten Bestandswohnungen ist für die Bank relevant, dass sie den Zustand nach Sanierung bewerten kann. Ein geprüfter Werkvertrag und eine gewerkeweise Sanierungsaufstellung erleichtern die Bewertung erheblich.
Zins und Tilgung: Zwei sehr verschiedene Dinge
Die monatliche Rate (Annuität) besteht aus Zins und Tilgung. Steuerlich verhalten sich beide völlig unterschiedlich:
- Zinsen sind bei vermieteten Immobilien Werbungskosten. Sie mindern das steuerliche Ergebnis aus Vermietung.
- Tilgung ist die Rückzahlung des Darlehens. Sie ist nicht abziehbar — aber sie baut Vermögen auf, weil sie die Restschuld senkt.
Eine niedrige anfängliche Tilgung (etwa 1 bis 2 Prozent) erhöht den laufenden Cashflow, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Eine höhere Tilgung belastet monatlich stärker, reduziert aber das Anschlussrisiko. Für Kapitalanleger mit langem Horizont ist häufig ein Mittelweg von 2 bis 3 Prozent sinnvoll — die richtige Wahl hängt von Ihrer Liquidität und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab.
Zinsbindung: Wie lange festschreiben?
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Sollzins garantiert ist. Übliche Laufzeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindungen kosten meist einen Zinsaufschlag, bieten aber Planungssicherheit. Wichtig zu wissen: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung können Sie ein Darlehen mit sechsmonatiger Frist kündigen — auch bei längerer Zinsbindung (§ 489 BGB). Eine 15-jährige Bindung schützt Sie also vor steigenden Zinsen, ohne Sie an fallende Zinsen zu binden.
Das Anschlussrisiko
Am Ende der Zinsbindung steht die Restschuld zu dann geltenden Marktkonditionen neu zu finanzieren. Wer heute mit 3,5 Prozent rechnet, sollte prüfen, ob die Wohnung auch bei 5,5 Prozent noch tragbar ist. Drei Wege, das Risiko zu begrenzen:
- Höhere Tilgung oder regelmäßige Sondertilgungen, um die Restschuld zu senken.
- Längere Zinsbindung.
- Rechtzeitige Prüfung eines Forward-Darlehens ein bis drei Jahre vor Ablauf.
Sondertilgung und Flexibilität
Die meisten Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Auch ein Tilgungssatzwechsel ist bei vielen Banken ein- bis zweimal während der Laufzeit möglich. Beides sollte im Vertrag stehen — mündliche Zusagen helfen später nicht.
Wie wir bei der Finanzierung unterstützen
Wir stellen den Kontakt zu Finanzierungspartnern her, die mit Kapitalanlagen und sanierten Bestandsobjekten vertraut sind, und liefern die Objektunterlagen in bankfähiger Form: Exposé, Sanierungsaufstellung, Werkvertrag, Kaufpreisaufteilung und Mietansatz. Die Finanzierungsentscheidung trifft die Bank nach individueller Prüfung Ihrer Bonität und des Objekts — eine Finanzierungszusage können wir nicht geben.
Häufige Fragen
Kann ich eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital finanzieren? In Einzelfällen bieten Banken eine Vollfinanzierung an, meist mit Zinsaufschlag und bei sehr guter Bonität. Die Kaufnebenkosten werden fast immer aus Eigenkapital erwartet.
Sind die Finanzierungsnebenkosten abziehbar? Grundschuldbestellung, Bereitstellungszinsen und ähnliche Kosten können bei Vermietung Werbungskosten sein. Die Einordnung übernimmt Ihr Steuerberater.
Was ist ein Beleihungswert? Der Wert, den die Bank dem Objekt für Sicherungszwecke beimisst — meist unter dem Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert und beeinflusst den Zins.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanzierungs- oder Steuerberatung dar. Jede Finanzierung steht unter dem Vorbehalt einer individuellen Bonitäts-, Objekt- und Vertragsprüfung durch das finanzierende Institut. Beispielwerte sind unverbindlich.
