Eine vermietete Wohnung lässt sich verkaufen — der Mieter muss dafür weder zustimmen noch ausziehen. Für Kapitalanleger ist der bestehende Mietvertrag sogar ein Argument: Die Wohnung bringt ab dem ersten Tag Miete. Für Eigennutzer ist sie dagegen oft ungeeignet. Hier die Regeln, die beide Seiten kennen sollten.
Kauf bricht nicht Miete
Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit der Eigentumsumschreibung automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein — mit allen Rechten und Pflichten. Der Mietvertrag bleibt unverändert: Miethöhe, Nebenkostenvereinbarung, Kündigungsfristen, Staffel- oder Indexregelungen gelten fort. Ein neuer Mietvertrag ist nicht nötig und darf vom Mieter auch nicht verlangt werden.
Für den Käufer bedeutet das: Er kauft nicht nur eine Wohnung, sondern ein Rechtsverhältnis. Der Mietvertrag mit allen Nachträgen gehört deshalb zu den wichtigsten Prüfunterlagen — ebenso wie die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und der Nachweis über Mietrückstände oder Minderungen.
Die Mietkaution
Der Käufer übernimmt auch die Pflichten aus der Kaution (§ 566a BGB). Er muss sie dem Mieter bei Auszug zurückzahlen — selbst dann, wenn er sie vom Verkäufer nie erhalten hat. Deshalb sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden, dass die Kaution einschließlich Zinsen und Anlageunterlagen an den Käufer übergeben oder mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Unterbleibt das, haftet der Verkäufer zwar weiter, der Käufer steht aber gegenüber dem Mieter in der Pflicht.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): Er kann innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten. Das gilt beim ersten Verkauf nach Umwandlung — nicht bei jedem späteren Verkauf und nicht, wenn die Wohnung schon vor Beginn des Mietverhältnisses Eigentumswohnung war. Bei Aufteilungsobjekten sollte dieser Punkt frühzeitig geklärt werden.
Mieterhöhung nach dem Kauf
Der Kauf allein rechtfertigt keine Mieterhöhung. Es gelten die üblichen Regeln: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen des Mietspiegels und der Kappungsgrenze (in Augsburg und Nürnberg 15 Prozent in drei Jahren), Modernisierungsumlage nach tatsächlich durchgeführten Maßnahmen oder vertraglich vereinbarte Staffel- bzw. Indexanpassungen. Wer beim Kauf mit einer schnellen Mietanhebung rechnet, sollte den Mietspiegel und die Kappungsgrenze vorher prüfen.
Was der Verkäufer beachten sollte
- Den Mieter frühzeitig informieren — nicht aus rechtlicher Pflicht, sondern weil kooperative Mieter Besichtigungen erleichtern.
- Besichtigungen müssen mit angemessener Ankündigung erfolgen; der Mieter muss sie in zumutbarem Umfang dulden.
- Alle Mietunterlagen vollständig zusammenstellen: Vertrag, Nachträge, Kautionsnachweis, letzte Nebenkostenabrechnungen, Übergabeprotokoll.
- Miethöhe im Exposé korrekt angeben — die Ist-Miete, nicht eine „mögliche“ Miete.
Was der Käufer prüfen sollte
- Verhältnis von Ist-Miete zu Mietspiegel: deutlich zu niedrige Mieten lassen sich nur langsam anheben; deutlich zu hohe können mietrechtlich angreifbar sein.
- Laufzeit und Kündigungsschutz: unbefristeter Vertrag, Sperrfristen, Alter und Wohndauer des Mieters.
- Zahlungshistorie: Mietrückstände, Minderungen, laufende Streitigkeiten.
- Zustand der Wohnung: Bei vermieteten Objekten ist eine Sanierung erst nach Auszug möglich.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer den Mieter kündigen, um selbst einzuziehen? Nur bei berechtigtem Eigenbedarf und nach Ablauf einer etwaigen Sperrfrist. Die Länge der Sperrfrist richtet sich nach der jeweils geltenden Landesverordnung und ist im Einzelfall zu prüfen.
Was passiert mit der Nebenkostenabrechnung im Verkaufsjahr? Für den Abrechnungszeitraum, in dem der Eigentumswechsel stattfindet, ist derjenige abrechnungspflichtig, der am Ende des Zeitraums Eigentümer ist. Im Innenverhältnis wird zwischen Verkäufer und Käufer zeitanteilig ausgeglichen.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere? Für Eigennutzer meist ja, weil sie nicht einziehen können. Für Kapitalanleger kann ein solider Mietvertrag mit zuverlässigem Mieter den Wert stützen. Der Markt in Augsburg und Nürnberg preist vermietete Wohnungen häufig mit einem Abschlag gegenüber leerstehenden, dessen Höhe von Miethöhe und Kündigungsschutz abhängt.
Nächster Schritt
Sie möchten eine vermietete Wohnung verkaufen oder als Kapitalanlage erwerben? Wir prüfen Mietvertrag und Unterlagen mit Ihnen und ordnen ein, was der bestehende Mietvertrag für den Preis bedeutet.
→ Wohnung bewerten lassen · → Aktuelle Kapitalanlage-Objekte · → Gespräch vereinbaren
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Bewertung konkreter Mietverträge, Kündigungen, Vorkaufsrechte oder Kautionsfragen gehört in die Hände eines Rechtsanwalts oder Notars.
