Zwischen dem unsanierten Altbau, der viel Eigeninitiative verlangt, und dem Neubau mit hohen Quadratmeterpreisen gibt es einen dritten Weg: die Bestandswohnung, die schlüsselfertig saniert übergeben wird. Bei L&A Immobilien treten wir dafür als Generalübernehmer (GÜ) auf. Was das konkret bedeutet — und warum die Vertragsgestaltung für Sie als Anleger entscheidend ist.
Was ein Generalübernehmer macht
Ein Generalübernehmer übernimmt die gesamte Sanierung eines Objekts als eine Leistung aus einer Hand: Planung, Koordination, Vergabe an Fachbetriebe, Bauleitung, Terminsteuerung und Abnahme. Die Ausführung erfolgt durch qualifizierte Subunternehmer — Sanitär, Elektro, Innenausbau, Türen, Malerarbeiten. Der Käufer hat einen einzigen Vertragspartner und eine einzige Ansprechperson.
Der Unterschied zum Generalunternehmer liegt in der Eigenleistung: Ein Generalunternehmer führt typischerweise einen Teil der Arbeiten selbst aus; der Generalübernehmer vergibt vollständig und trägt die Verantwortung für das Gesamtergebnis. Für den Anleger ist entscheidend: Er muss weder Handwerker suchen noch Gewerke koordinieren noch Baustellen besuchen.
Warum Kauf und Sanierung getrennt sind
Bei unserem Modell erwirbt der Käufer die Wohnung im unsanierten Zustand per notariellem Kaufvertrag vom Eigentümer und beauftragt die Sanierung separat per Werkvertrag bei L&A Immobilien. Diese Trennung hat drei Vorteile:
- Transparenz: Kaufpreis und Sanierungskosten sind getrennt ausgewiesen. Der Käufer sieht, was die Substanz kostet und was die Modernisierung.
- Steuerliche Klarheit: Sanierungskosten sind eigene Aufwendungen des Käufers und können vom Steuerberater sauber eingeordnet werden — Stichwort 15-%-Grenze und AfA-Bemessungsgrundlage.
- Bankfähigkeit: Finanzierende Banken erhalten eine geprüfte Sanierungsaufstellung und einen Werkvertrag, die als Grundlage für die Bewertung des sanierten Zustands dienen.
Was der GÜ-Werkvertrag regelt
Unser Werkvertrag wurde von unserer Rechtsberatung entwickelt und ist auf den Schutz des Auftraggebers ausgelegt. Die Kernpunkte:
- Leistungsumfang abschließend beschrieben: Alle Gewerke und Positionen stehen in der Anlage zum Vertrag — mit einer ausdrücklichen Klarstellung, was nicht enthalten ist. Keine Überraschungen, keine Grauzonen.
- Haftung für Subunternehmer: L&A Immobilien haftet für die Leistungen der beauftragten Fachbetriebe wie für eigene Leistungen. Der Käufer muss sich nicht mit einzelnen Handwerkern auseinandersetzen.
- Abnahme: Die Sanierung wird förmlich abgenommen; Mängel werden protokolliert und beseitigt. Erst mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
- Zahlung nach Baufortschritt: Die Vergütung wird in Raten fällig, die dem tatsächlichen Leistungsstand entsprechen (§ 632a BGB). Standard sind drei Raten; der genaue Split wird im Vertrag festgelegt.
- Unabhängigkeit vom Kaufvertrag: Werkvertrag und Kaufvertrag sind rechtlich getrennte Verträge.
Was Sie am Ende bekommen
Die Wohnung wird in einem definierten Standard übergeben: erneuerte Elektroinstallation, neues Bad, neue Bodenbeläge, Innentüren, Malerarbeiten, bei Bedarf Heizungsmodernisierung — im Detail je nach Objekt. Auf Wunsch übernehmen wir auch die Möblierung für die möblierte Vermietung. Die Wohnung ist bei Übergabe vermietungsfertig; die Erstvermietung und laufende Verwaltung kann über unseren Partner Mietefy erfolgen.
Sanierter Bestand oder Neubau?
Beides hat seine Berechtigung. Der sanierte Bestand punktet in der Regel mit niedrigerem Gesamteinstandspreis pro Quadratmeter, gewachsenen Lagen mit Infrastruktur und — bei älteren Gebäuden — der Option auf eine kürzere Restnutzungsdauer mit entsprechend höherer AfA. Der Neubau bietet höhere Energieeffizienz, die 3-Prozent-AfA und aktuell ggf. die degressive Abschreibung. Welche Variante zu Ihnen passt, hängt von Budget, Steuersituation und Anlagehorizont ab.
Häufige Fragen
Wer wählt die Handwerker aus? L&A Immobilien. Wir arbeiten mit festen Fachbetrieben in Augsburg und Nürnberg, die unseren Standard kennen. Der Käufer hat keinen direkten Vertrag mit den Subunternehmern und keine Koordinationsaufgaben.
Was passiert bei Mängeln nach der Übergabe? Mängel werden im Rahmen der Gewährleistung durch L&A Immobilien beseitigt. Ansprechpartner ist ausschließlich L&A, nicht der ausführende Betrieb.
Kann ich den Sanierungsumfang anpassen? In Grenzen ja — etwa bei Ausstattungslinien oder Möblierung. Änderungen werden vor Vertragsschluss in der Leistungsbeschreibung fixiert.
Nächster Schritt
Sehen Sie sich unsere aktuellen Projekte an — jeweils mit Sanierungsaufstellung, Kaufpreisaufteilung und Einschätzung zur Restnutzungsdauer.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Steuerliche Aussagen sind unverbindlich und durch Ihren Steuerberater zu prüfen. Maßgeblich für den Leistungsumfang ist ausschließlich der jeweilige Werkvertrag mit Anlagen.
