Kaum ein Thema wird beim Immobilienverkauf so oft nachgefragt wie die Maklerprovision. Seit der Gesetzesreform Ende 2020 gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser klare Regeln zur Aufteilung. Hier die Fakten für Bayern.
Die gesetzliche Grundregel seit Dezember 2020
Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt (§§ 656a–656d BGB):
- Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden — eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht.
- Beauftragt nur eine Partei den Makler, darf die andere Partei höchstens die Hälfte der Provision tragen — und erst, nachdem die beauftragende Partei ihren Anteil bezahlt hat.
- Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, muss die Provision für beide gleich hoch sein.
Damit ist die früher in Bayern verbreitete Praxis, die volle Provision dem Käufer aufzuerlegen, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr zulässig. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke gelten diese Regeln nicht; hier ist die Verteilung frei verhandelbar.
Übliche Höhe in Bayern
Eine gesetzliche Provisionshöhe gibt es nicht. Marktüblich ist in Bayern eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer entfällt — also 3,57 Prozent pro Seite. Abweichende Vereinbarungen sind möglich, solange die Gleichteilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gewahrt bleibt.
Beispiel: Verkaufspreis 350.000 Euro. Gesamtprovision 7,14 Prozent = 24.990 Euro. Käufer und Verkäufer tragen je 12.495 Euro.
Wann die Provision fällig wird
Ein Makler verdient seine Provision nur, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Ein wirksamer Maklervertrag besteht.
- Der Makler hat das Objekt nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt.
- Der notarielle Kaufvertrag ist wirksam zustande gekommen — und zwar aufgrund der Maklertätigkeit. Weder das Versenden eines Exposés noch eine Besichtigung löst eine Provisionspflicht aus. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, entsteht auch kein Provisionsanspruch.
Widerrufsrecht bei Verbrauchern
Wird der Maklervertrag mit einem Verbraucher per E-Mail, Telefon oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Seriöse Makler belehren darüber und holen die ausdrückliche Zustimmung ein, bereits vor Ablauf der Frist tätig zu werden. Fehlt die Belehrung, kann der Kunde den Vertrag noch nach Monaten widerrufen — und die Provision entfällt.
Was Sie für die Provision bekommen sollten
Bewertung und Preisstrategie, Beschaffung und Prüfung der Unterlagen, Exposé mit belegbaren Angaben, Vermarktung und Interessentenvorauswahl, Besichtigungsmanagement, Verhandlung, Koordination mit Notar und finanzierender Bank sowie Begleitung bis zur Übergabe. Der Makler haftet für die Richtigkeit der Angaben, die er macht — das ist ein Wert, der oft unterschätzt wird.
Häufige Fragen
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar? Bei Kapitalanlegern gehört die Käuferprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Für Verkäufer mindert sie einen etwaigen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Darf der Makler eine Reservierungsgebühr verlangen? Nicht rückzahlbare Reservierungsgebühren sind rechtlich problematisch und in vielen Konstellationen unwirksam. Reservierungsvereinbarungen sollten nur in geprüfter Form verwendet werden.
Kann ich die Provision verhandeln? Ja. Die Höhe ist Verhandlungssache. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss lediglich die hälftige Teilung eingehalten werden.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist die jeweilige Provisionsvereinbarung in Verbindung mit den gesetzlichen Vorgaben.
