Die Abschreibung — steuerlich „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA — ist bei vermieteten Immobilien der größte Werbungskostenposten, der keinen Geldabfluss auslöst. Sie mindert das zu versteuernde Ergebnis, ohne dass Sie im jeweiligen Jahr etwas bezahlen. Umso wichtiger ist es, die drei Stellschrauben zu verstehen: den AfA-Satz, den abschreibbaren Gebäudeanteil und die Kaufpreisaufteilung.
Die gesetzlichen AfA-Sätze für Wohngebäude
Der Satz richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung des Gebäudes — nicht nach dem Kaufdatum:
| Fertigstellung | Linearer AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % p. a. | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % p. a. | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3,0 % p. a. | 33 ⅓ Jahre |
Für Neubauten, deren Herstellung zwischen Oktober 2023 und September 2029 begonnen wurde, kann zusätzlich eine degressive AfA von 5 Prozent in Betracht kommen. Für Bestandsimmobilien in Augsburg und Nürnberg sind fast immer die 2 Prozent maßgeblich — bei Altbauten aus der Gründerzeit oder den 1910er-Jahren die 2,5 Prozent.
Eine Alternative zum gesetzlichen Satz ist der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer per Gutachten. Dazu mehr in unserem Beitrag zum Restnutzungsdauer-Gutachten.
Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Boden
Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibungsfähig. Der Kaufpreis muss daher in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil — zuzüglich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer — bildet die AfA-Bemessungsgrundlage.
Beispiel (vereinfacht): Kaufpreis 300.000 Euro, Gebäudeanteil 75 Prozent = 225.000 Euro. Lineare AfA 2 Prozent = 4.500 Euro pro Jahr. Läge der Gebäudeanteil bei nur 60 Prozent, wären es 3.600 Euro — 900 Euro weniger, Jahr für Jahr.
Wie die Kaufpreisaufteilung ermittelt wird
Bei Eigentumswohnungen wird der Bodenwert üblicherweise so ermittelt:
Bodenwert = Miteigentumsanteil × Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Wert pro Quadratmeter für die jeweilige Lage. Der Gebäudeanteil ergibt sich dann als Kaufpreis abzüglich Bodenwert. Die Finanzverwaltung stellt zusätzlich eine „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“ bereit, die als Prüfmaßstab dient; das Finanzamt ist an eine vertragliche Aufteilung nicht gebunden, wenn diese die realen Wertverhältnisse offensichtlich verfehlt.
In Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten kann der Bodenanteil erheblich sein. In Nürnberg-Gostenhof oder in Augsburger Stadtteilen wie Oberhausen oder Lechhausen fällt er dagegen häufig moderater aus — mit entsprechend höherem abschreibbaren Gebäudeanteil.
Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag
Es ist zulässig und sinnvoll, die Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festzuhalten. Sie schafft Klarheit für beide Seiten und gibt dem Steuerberater eine belastbare Ausgangsbasis. Wir bereiten bei unseren Objekten die Kaufpreisaufteilung auf Basis von Miteigentumsanteil, Grundstücksfläche und aktuellem Bodenrichtwert vor und stellen sie dem Käufer und dessen Steuerberater zur Verfügung. Die endgültige steuerliche Anerkennung bleibt dem Finanzamt vorbehalten.
Was zur AfA-Bemessungsgrundlage zählt
Neben dem Gebäudeanteil des Kaufpreises gehören anteilig dazu: Notar- und Grundbuchkosten für den Erwerb, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und gegebenenfalls Gutachterkosten für den Kauf. Nicht dazu gehören Finanzierungskosten wie Grundschuldbestellung oder Bereitstellungszinsen — diese sind in der Regel als Werbungskosten zu prüfen. Sanierungskosten nach dem Kauf können je nach Umfang und Zeitpunkt die Bemessungsgrundlage erhöhen oder sofort abziehbar sein; dazu unser Beitrag zur 15-Prozent-Grenze.
Häufige Fragen
Kann ich den AfA-Satz frei wählen? Nein. Der Satz ergibt sich aus dem Fertigstellungsjahr. Nur eine nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer erlaubt eine Abweichung nach oben.
Was passiert nach Ablauf der Abschreibungsdauer? Der Gebäudeanteil ist dann vollständig abgeschrieben. Danach mindert keine AfA mehr das steuerliche Ergebnis; Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung bleiben als Werbungskosten prüfbar.
Gilt die AfA auch bei Eigennutzung? Nein. Die AfA setzt eine Einkünfteerzielung voraus, also Vermietung. Selbstgenutzte Immobilien werden nicht abgeschrieben.
Nächster Schritt
Zu jedem unserer Objekte erhalten Sie eine vorbereitete Kaufpreisaufteilung und die Einschätzung zur Restnutzungsdauer — als Grundlage für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung dar. Die Anerkennung einer Kaufpreisaufteilung und die konkrete steuerliche Wirkung hängen vom Einzelfall ab und sind durch Ihren Steuerberater zu prüfen. Beispielrechnungen sind unverbindlich.
