Eine geerbte Immobilie ist selten nur ein Vermögenswert. Sie ist mit Erinnerungen, oft mit Geschwistern und fast immer mit Fristen verbunden. Dieser Beitrag ordnet die Schritte, die Erben in den ersten Monaten erwarten — und die drei Optionen, die am Ende zur Wahl stehen.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbschaft annehmen oder ausschlagen. Sie haben sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls Zeit, die Erbschaft auszuschlagen. Das kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie überschuldet ist. Wer die Frist verstreichen lässt, hat angenommen.
- Erbnachweis beschaffen. Für die Berichtigung des Grundbuchs benötigen Sie einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament bzw. einen Erbvertrag. Ein privatschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht. Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt; die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert.
- Grundbuch berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung auf die Erben gebührenfrei. Danach fallen Grundbuchkosten an. Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Erben gemeinsam eingetragen.
- Erbschaftsteuer prüfen. Der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzuzeigen. Ob Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und den Freibeträgen ab: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro je Enkel, 20.000 Euro für entferntere Verwandte und Nichtverwandte. Das selbstgenutzte Familienheim bleibt für Ehegatten und Kinder unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei, wenn es zehn Jahre weiter selbst bewohnt wird — bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.
Die Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie kann nur gemeinsam entschieden werden; jeder Miterbe kann aber jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Blockiert ein Erbe, droht im schlimmsten Fall die Teilungsversteigerung — mit meist deutlich niedrigerem Erlös als beim freihändigen Verkauf. Eine frühe, sachliche Wertermittlung ist deshalb der wichtigste Schritt, um Streit zu vermeiden: Wenn alle wissen, was die Immobilie wert ist, lässt sich über Auszahlung, Übernahme oder Verkauf konstruktiv sprechen.
Option 1: Verkaufen
Der Verkauf ist die häufigste Entscheidung — vor allem, wenn mehrere Erben beteiligt sind, die Immobilie weit entfernt liegt oder Sanierungsbedarf besteht. Steuerlich ist entscheidend: Die Spekulationsfrist läuft nicht neu. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder sie selbst bewohnt, ist der Verkauf durch die Erben in aller Regel einkommensteuerfrei. Bei jüngeren Anschaffungen sollte der Verkaufszeitpunkt geprüft werden.
Praktisch: Vor dem Verkauf sollte die Immobilie entrümpelt, aber nicht zwingend renoviert werden. Käufer honorieren einen ehrlich dargestellten Zustand mehr als eine oberflächliche Auffrischung.
Option 2: Vermieten
Wer die Immobilie behalten möchte, ohne selbst einzuziehen, kann sie vermieten. Vorteile: laufende Einnahmen, Substanzerhalt, spätere Verkaufsoption. Zu beachten: Die AfA bemisst sich nach den Anschaffungskosten des Erblassers, nicht nach dem heutigen Wert — bei lange gehaltenen Objekten ist die Abschreibung deshalb oft gering oder bereits ausgeschöpft. Sanierungen vor der Vermietung sind steuerlich anders zu bewerten als beim Kauf, da keine „Anschaffung“ vorliegt. Für die Verwaltung aus der Ferne bietet sich eine professionelle Hausverwaltung an.
Option 3: Selbst nutzen
Zieht ein Erbe selbst ein, stellt sich bei Erbengemeinschaften die Frage der Auszahlung der Miterben — oft finanziert über ein Darlehen, für das die Immobilie als Sicherheit dient. Steuerlich kann die Eigennutzung die Erbschaftsteuer auf das Familienheim entfallen lassen (siehe oben) und einen späteren Verkauf steuerfrei stellen.
Die Unterlagen, die Sie jetzt brauchen
Erbschein oder notarielles Testament, aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, bei Wohnungen die WEG-Unterlagen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Vieles davon findet sich in den Unterlagen des Erblassers; Fehlendes beschaffen wir gemeinsam mit Ihnen.
Häufige Fragen
Muss ich die Immobilie vor dem Verkauf ins Grundbuch eintragen lassen? Für die Beurkundung genügt der Erbnachweis; die Umschreibung auf die Erben und anschließend auf den Käufer kann der Notar in einem Zug veranlassen. Innerhalb der Zweijahresfrist entstehen dafür keine zusätzlichen Grundbuchkosten.
Was ist, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will? Zunächst Wertermittlung und Verhandlung über Übernahme oder Auszahlung. Bleibt es beim Streit, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen — das sollte die letzte Option sein.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Erbe die anderen auszahlt? Nein. Der Erwerb im Rahmen der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft ist von der Grunderwerbsteuer befreit.
Nächster Schritt
Wir begleiten Erben in Augsburg und Nürnberg von der Wertermittlung bis zur Übergabe — auch bei Erbengemeinschaften mit unterschiedlichen Vorstellungen. Eine erste Einschätzung ist unverbindlich.
→ Geerbte Immobilie bewerten lassen · → Gespräch vereinbaren
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erbrechtliche und erbschaftsteuerliche Fragen hängen vom Einzelfall ab und sollten mit Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater geklärt werden.
