Wer eine vermietete Bestandsimmobilie kauft, schreibt den Gebäudeanteil in der Regel über 50 Jahre ab: zwei Prozent pro Jahr, bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925 über 40 Jahre mit 2,5 Prozent. Das Gesetz erlaubt aber eine Ausnahme: Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als die gesetzlich unterstellte, darf die Abschreibung auf diese kürzere Dauer verteilt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Nachweis erfolgt über ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Für Kapitalanleger ist das einer der wirkungsvollsten legalen Hebel bei Bestandsobjekten — und einer, der häufig ungenutzt bleibt.
Was ein Restnutzungsdauer-Gutachten leistet
Ein Sachverständiger beurteilt, wie lange das Gebäude nach Alter, Bauweise, Zustand und Modernisierungsgrad voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Heraus kommt eine Restnutzungsdauer in Jahren, etwa 30 statt der gesetzlich typisierten 50. Die Abschreibung berechnet sich dann so:
AfA-Satz = 100 % ÷ Restnutzungsdauer
Bei einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren ergibt das rund 3,33 Prozent pro Jahr statt 2 Prozent. Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 Euro wären das 6.667 Euro jährlicher Abschreibung statt 4.000 Euro — eine Differenz von 2.667 Euro, die das zu versteuernde Ergebnis aus Vermietung senkt. (Vereinfachte Modellrechnung, keine Zusage.)
Wichtig: Das Gutachten verändert nicht die Gesamtabschreibung. Der Gebäudeanteil wird in jedem Fall nur einmal abgeschrieben — das Gutachten verteilt ihn lediglich auf einen kürzeren Zeitraum. Der Vorteil liegt im Zeitfaktor und in der Liquidität während der ersten Jahre.
Was das BMF-Schreiben von Dezember 2025 verändert hat
Für Anleger heißt das in der Praxis: Ein Gutachten muss von einem hierfür qualifizierten Sachverständigen erstellt sein, die maßgeblichen Einflussfaktoren nachvollziehbar darlegen und sich auf das konkrete Objekt beziehen. Pauschale Angaben oder reine Alters-Rechnungen genügen nicht.
Der Ablauf bei L&A Immobilien
Wir prüfen das Thema Restnutzungsdauer, bevor für den Kunden Kosten entstehen:
Bereits in der Angebotsphase teilen wir eine unverbindliche Einschätzung, ob und in welcher Größenordnung eine kürzere Restnutzungsdauer für das Objekt realistisch ist.
Sanierung und Gutachten: Reihenfolge beachten
Wird ein Gebäude nach dem Kauf umfassend saniert, kann sich die Restnutzungsdauer verändern. Ein Gutachten, das vor einer Kernsanierung erstellt wurde, ist danach unter Umständen nicht mehr belastbar. Bei unseren schlüsselfertig sanierten Objekten stimmen wir Gutachten und Sanierungsumfang deshalb aufeinander ab — Zeitpunkt und Bezugsgröße werden mit dem Steuerberater des Kunden geklärt.
Für wen sich das Gutachten lohnt
Grundsätzlich für jeden Anleger mit einem Gebäude, das älter als etwa 30 bis 40 Jahre ist und dessen Gebäudeanteil am Kaufpreis hoch ausfällt. Je höher der persönliche Grenzsteuersatz und je höher der Gebäudeanteil, desto stärker wirkt die kürzere Abschreibungsdauer. Ob sich das im Einzelfall rechnet, hängt von der Kaufpreisaufteilung, dem geplanten Anlagehorizont und der persönlichen Steuersituation ab.
Häufige Fragen
Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten immer an? Nein. Das Gutachten ist eine Nachweisgrundlage, keine Garantie. Die Finanzverwaltung prüft im Einzelfall, ob das Gutachten den formalen und inhaltlichen Anforderungen entspricht.
Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten? Die Kosten liegen je nach Anbieter und Objekt meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich. Bei Objekten von L&A Immobilien wird das Gutachten nach Kaufbestätigung von uns beauftragt und bezahlt; der Käufer ist Auftraggeber.
Gilt das auch für Neubauten? Praktisch nicht. Bei Neubauten liegt die tatsächliche Nutzungsdauer regelmäßig nicht unter der gesetzlichen. Das Gutachten ist ein Instrument für Bestandsimmobilien.
Nächster Schritt
Sie möchten wissen, ob eines unserer aktuellen Objekte in Augsburg oder Nürnberg für eine kürzere Restnutzungsdauer in Frage kommt? Wir teilen die Vorabprüfung gerne mit Ihnen — unverbindlich und bevor Sie sich entscheiden.
→ Aktuelle Kapitalanlage-Objekte ansehen · → Gespräch vereinbaren (Mo–Fr 10–15 Uhr)
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die steuerliche Wirkung hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Bitte lassen Sie konkrete Fragen von Ihrem Steuerberater prüfen. Beispielrechnungen sind unverbindliche Modellrechnungen.
