Wer eine Bestandswohnung kauft und anschließend saniert, stellt sich schnell die Frage: Kann ich die Sanierung sofort steuerlich geltend machen? Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an — und zwar auf drei Kriterien: den Umfang der Kosten, den Zeitpunkt und die Art der Maßnahmen. Wer hier vorschnell mit „sofort absetzbar“ rechnet, riskiert eine böse Überraschung im Steuerbescheid.
Drei Kategorien von Sanierungskosten
Erhaltungsaufwand (Werbungskosten): Reparaturen und Instandhaltung, die den vorhandenen Standard erhalten — etwa ein neuer Anstrich, der Austausch einer defekten Therme durch ein gleichwertiges Gerät oder die Erneuerung eines Bodenbelags. Diese Kosten sind bei Vermietung grundsätzlich im Jahr der Zahlung abziehbar; alternativ dürfen größere Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Herstellungskosten: Maßnahmen, die das Gebäude erweitern oder über den bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessern — Anbau, Dachausbau, deutliche Standardhebung. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken nur über die Abschreibung.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Der Sonderfall, der Anleger am häufigsten trifft. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung werden — unabhängig von ihrer Art — zu Herstellungskosten umqualifiziert, wenn ihre Nettokosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Die 15-%-Grenze im Detail
Drei Punkte werden regelmäßig falsch verstanden:
- Bezugsgröße ist der Gebäudeanteil, nicht der gesamte Kaufpreis. Bei 300.000 Euro Kaufpreis mit 75 Prozent Gebäudeanteil liegt die Grenze bei 15 Prozent von 225.000 Euro, also 33.750 Euro — nicht bei 45.000 Euro.
- Gerechnet wird netto, also ohne Umsatzsteuer.
- Die Dreijahresfrist beginnt mit der Anschaffung — steuerlich ist das der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht das Datum der notariellen Beurkundung.
Wird die Grenze überschritten, sind sämtliche Maßnahmen des Dreijahreszeitraums betroffen, auch solche, die für sich genommen Erhaltungsaufwand wären. Ausgenommen bleiben lediglich Erweiterungen (die ohnehin Herstellungskosten sind) und übliche jährliche Schönheitsreparaturen — wobei die Finanzverwaltung Schönheitsreparaturen im Rahmen einer Gesamtsanierung ebenfalls einbezieht.
Standardhebung: Die vier Kernbereiche
Auch unterhalb der 15-%-Grenze können Kosten Herstellungskosten sein, wenn der Gebäudestandard wesentlich angehoben wird. Die Rechtsprechung stellt auf vier Kernbereiche ab: Elektroinstallation, Heizung, Sanitär und Fenster. Werden mindestens drei davon deutlich modernisiert und in ihrem Standard gehoben, spricht das für eine wesentliche Verbesserung — und damit für Herstellungskosten.
Bei einer Kernsanierung mit neuer Elektrik, neuen Bädern und neuen Fenstern ist dieses Kriterium in aller Regel erfüllt.
Was das für sanierte Kapitalanlagen bedeutet
Bei einer schlüsselfertigen Sanierung direkt nach dem Kauf liegen die Sanierungskosten praktisch immer über der 15-%-Grenze. Die Kosten werden dann Bestandteil der AfA-Bemessungsgrundlage. Das ist kein Nachteil, den man verschweigen sollte — sondern eine Systematik, mit der man planen kann:
- Die Sanierungskosten erhöhen die abschreibbare Basis.
- In Verbindung mit einer nachgewiesenen kürzeren Restnutzungsdauer wird die höhere Basis über einen kürzeren Zeitraum verteilt — was die jährliche AfA deutlich anheben kann.
- Die steuerliche Wirkung verteilt sich planbar über die Haltedauer, statt in einem Jahr anzufallen und danach zu fehlen.
Beispiel (vereinfacht)
Kaufpreis 240.000 Euro, Gebäudeanteil 180.000 Euro. Grenze: 15 % × 180.000 = 27.000 Euro netto. Sanierung im ersten Jahr: 55.000 Euro brutto, rund 46.200 Euro netto. Die Grenze ist überschritten — die 46.200 Euro netto (bzw. der Bruttobetrag bei fehlendem Vorsteuerabzug) erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage auf rund 235.000 Euro. Bei 2 Prozent AfA sind das 4.700 Euro pro Jahr; bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 30 Jahren rund 7.830 Euro.
Häufige Fragen
Kann ich die Sanierung einfach ins vierte Jahr schieben? Theoretisch ja — die Dreijahresfrist ist eine harte Grenze. Praktisch bedeutet das drei Jahre ohne Modernisierung, oft mit Leerstand oder niedriger Miete. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, ist eine Einzelfallentscheidung.
Zählen Kosten, die der Verkäufer vor Übergabe trägt? Nein, nur Aufwendungen des Erwerbers nach Anschaffung. Wird die Sanierung dagegen vom Käufer per separatem Werkvertrag beauftragt, sind es seine Kosten und damit prüfrelevant.
Was gilt, wenn ich selbst einziehe? Bei Eigennutzung sind weder Erhaltungsaufwand noch Herstellungskosten als Werbungskosten abziehbar. Handwerkerleistungen können ggf. anteilig als Steuerermäßigung geltend gemacht werden.
Nächster Schritt
Zu jedem sanierten Objekt liefern wir eine gewerkeweise Sanierungsaufstellung, mit der Ihr Steuerberater die Einordnung vornehmen kann.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung dar. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten ist eine steuerliche Einzelfallprüfung durch Ihren Steuerberater. Beispielrechnungen sind unverbindlich.
